【2025年08月26日訊】（記者方曉綜合報導）中國房地產市場一片哀鴻，中共總理李強近日再喊出「穩定樓市」。接著上海再鬆綁樓市——自8月26日起，符合條件的居民家庭在外環外購房將不限套數。然而，這項旨在提振樓市的「狠招」，卻被分析人士認為，是對周邊「環滬」房產市場的一場「毀滅性打擊」。
上海樓市新政是「大招」還是「虛招」？
8月25日，上海出台樓市新政「組合拳」，主要包括4個方面：外環外符合條件不限購；公積金貸款額度大幅提升，最高可貸216萬元；商貸利率不再區分首套二套；房產稅優惠升級，非滬籍首套暫免徵收，二套及以上享人均60平方米免稅面積。
不過，上海並沒有完全放開限購，只是針對原本就有外環外購房資格的人放開了套數的限制。
在抖音上擁有231.6萬粉絲的財經博主「吉胖子」表示，上海出台此新政，原因就是房子不好賣。而且他認為上海樓市新政不會起作用，因為它只是放開購房套數，沒有放開購房資格，其實是沒有實質的放開。真正的全面放開限購，是讓全國各地想在上海買房子的人，都有資格買，這才叫真正的放開限購。
樓市陰跌不停 中共高層再喊穩樓市
8月18日，中共國務院總理李強主持召開國務院第九次全體會議。其強調，要採取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢。他稱，要進一步提升宏觀政策實施效能，穩定市場預期。
近幾年來，中國房地產市場持續深度下探。公開數據顯示，7月份，全國新建商品房銷售額為5325億元，6月份為10150億元。房地產新開工面積低於新建商品房銷售面積，新房價格下跌，一線城市的二手房價出現下跌。
中指研究院政策研究總監陳文靜表示，此次國務院會議強調要「系統清理消費領域限制性措施」，住房消費的限制性措施有望進一步調整優化，比如更多城市取消限售政策等。
擁有十幾萬粉絲的上海博主「梅大師」表示，中共高層再要求穩住樓市，上海就出新的樓市鬆綁政策，是為了「托住房價」。「梅大師」指出，更主要的原因是，今年上半年上海房地產市場太拉垮了，尤其是二手房市場。其實在過去的一年左右，整個中國的房地產行業都面臨非常非常嚴峻的挑戰。
《21世紀經濟報道》的報導也印證了這一點：綜合上海中原地產、同策研究院的數據，粗略測算之下，目前套數限制放鬆主要集中在外環外區域，這也是庫存集中區域。當前，外環外區域的新房庫存占比達到80%（按套數統計），成交占比約為60%。目前上海新房外環外的庫存去化仍有一定壓力。
根據中國房地產指數系統和中指研究院等權威機構發布的報告，2025年7月，全國百城二手住宅平均價格環比下跌0.77%。截至2025年6月，中國百城二手住宅價格環比已連續28個月下跌，同比更是連續下跌了30個月。
近日出爐的今年7月份中國70個大中城市房價數據顯示，各線城市商品住宅銷售價格環比下降。7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅比上月擴大0.3個百分點。其中，上海的降幅是0.9%。
「梅大師」說，上海二手房環比下降0.9%，表明一個月房價跌了1%左右，「其實是蠻厲害的，已經連跌了幾十個月了，再跌下去的話，真的很讓人受不了。」
「釜底抽薪」：環滬房產的悲歌
「梅大師」表示，上海新政對那些毗鄰上海的「環滬」樓市，如江蘇崑山、啟東和浙江嘉興，造成了致命衝擊。過去，許多沒有上海購房資格的人，會退而求其次在這些地區置業，使得環滬房價在2020-2021年曾「水漲船高」。
然而，當上海放鬆限購後，這些環滬房產便失去了最大的賣點——作為進入上海的「跳板」。這直接觸及了數十萬甚至數百萬普通家庭的切身利益。
「梅大師」表示，大潮退去，這些環滬的房子已經跌得一塌糊塗，因為這些地方的房子根本不值錢。
他舉例說，江蘇省南通市啟東跌得最慘的超級大的樓盤就是恆大的「海上威尼斯」，當時許家印搞了一個非常大的樓盤，號稱為上海的後花園。現在那裡的房價跌得那叫慘啊。
「海上威尼斯」位於江蘇啟東市的圓陀角旅遊度假區，緊鄰上海崇明島。它在過去幾年曾以「上海後花園」和「環滬價格窪地」為賣點，吸引了大量來自上海的購房者。
該樓盤目前面臨著非常嚴峻的困境：高空置率、許多房源的價格相比最高峰時期已大幅下跌，甚至出現腰斬。
大陸一些自媒體曾在「海上威尼斯」拍過視頻，顯示十套房子中甚至沒有一套有人入住。
「梅大師」說，在「海上威尼斯」租房子非常便宜。但是它還不是啟東跌得最慘的樓盤。比它更慘的是「啟東綠地長島」，房價暴跌了70%。它是上海綠地房地產開發商的項目。最瘋狂的時候一度價格曾達到1.2萬/平米。但如今它已經跌到大概3000/平米。
他認為，上海最新的樓市大招是再捅環滬板塊一刀，使其價格可能再跌一半，跌至每平米1500元左右，讓當地業主陷入絕望。
他坦承，作為一個在上海持有房產的人，他希望房價上漲。但他也清楚，這種「以鄰為壑」的政策，是以犧牲周邊地區的利益為代價。這場房地產的博弈，最終讓許多普通家庭成了「犧牲品」。
責任編輯：高靜#
