【2024年01月30日訊】（專題部記者易凡報導）中國的房地產市場持續下跌，北京救市乏力。一線城市學區樓價不跌的神話早已成為過去式，而法拍屋的數量創下新高。
中共國家統計局發布數據稱，去年中國新建住宅銷售額下降6%，回落至2016年以來的最低水平。
房地產代理公司中原地產的數據顯示，中國四個最富有的一線城市北京、上海、廣州和深圳，去年12月份的二手樓價格同比下降11%至14%。
房地產市場上的經理人，為了吸引買家絞盡腦汁，想出各種千奇百怪的「噱頭」：「買一套送一套」，「買房送黃金」，甚至出現「買房送媳婦」。
買房怎麼還能送一個媳婦呢？原來這是天津市一家房地產公司玩的文字遊戲，這句話還可以理解為「買房送給媳婦」。去年9月份，這家公司因為這句廣告詞被監管機構處罰了3萬元（約4200美元）。
在北京和上海，明星學區樓價不跌的神話也被打破。在這些頂級學區，過去就連二三十平方米的「老破小」房，都能賣到每平方米超過20萬元（2.8萬美元）的高價。但過去一年這些學區房同樣樓價大跌，有的價格甚至比過去高點跌去每平方米10萬元（1.4萬美元）。
據第一財經1月23日報導，一名董姓居民，最近心情相當鬱悶。2020年時，為了能讓女兒未來進入當地「公辦第一牛校」，他賣掉了自己兩室一廳的房子，置換成學區內「老破小」的一室戶型。當時花費近400萬元（56萬美元），而房子面積還不到40平方米。
由於房子太小，董先生又在自己公司附近租了一套兩室一廳住，然後將這套學區房租出去，「以租養租」。他算計得挺好——過幾年等女兒到了入學年齡就可以進入名校，以租養租壓力也不大，等學區房使用完賣掉，說不定還能再賺一筆。
可是樓價從2022年開始下滑，到了去年，董先生已經無法淡定了，他發現樓價幾乎每個月都在下跌，「一個月一個價」。他當時入手這套一室戶型的價格，如今已足夠買下同小區的兩室一廳。董先生懊悔不已。
較為便宜的法拍屋，成交率也在下跌，但是房源數量卻創下新高。
據中國房地產研究機構中指研究院的報告，截至去年12月，中國法拍市場掛拍各類房源79.6萬套，較上一年增加21.4萬套，增幅為36.7%。掛拍總量創新高。
2022年中國法拍屋掛拍總計58.3萬套，成交12.6萬套，按套數計算成交率為21.7%。而2023年中國法拍屋掛拍79.6萬套，成交14.7萬套，成交率18.4%，成交率同比下滑3.3%。
法拍屋的主要來源是借貸後無力償還的企業或個人。法拍屋數量增多顯然是由於越來越多的民眾收入難以負擔按揭貸款的還款額，導致主動或被動地中止償還貸款。
根據中國法拍屋的價格體系，第一次拍賣，起拍價不低於估價或市價的70%；如果流拍，第二次拍賣的降幅不得超過一拍起拍價的20%，即起拍價相當於樓價的56%。如果考慮其它因素，二拍的起拍價有時可以做到市價的50%左右。
以往有很多人都把法拍屋視為「撿漏」的機會，可是如今流拍率卻越來越高了。
北京救市乏力
中國的房地產和相關產業曾占國內生產總值GDP的25%以上，房地產業下滑嚴重拖累了這個全球第二大經濟體的發展。但是到目前為止，官方只是零星地推出一些政策，一直沒有能夠奏效的一攬子計劃。
中原地產研究部主管劉淵認為，如果沒有政府的幫助，新樓價格需要較目前水平再下降50%才能觸底。他表示，只有當買房比租房便宜時，拐點才會到來。
目前已有五十多家中國房地產開發企業發生債務違約，因此有大量已經預售出去的房屋尚未完工交付。
1月25日，中共國家金融監督管理總局副局長肖遠企在新聞發布會上聲稱，3500億元（493億美元）的「保交樓」專項借款「絕大部分」都已經投放到項目，銀行還提供了相應的商業配套融資等；同時還將進一步優化首付比例、貸款利率等個人按揭政策。
據日本野村證券去年11月的一份報告估計，中國有大約2000萬套沒有完工的爛尾樓。要完成這些房屋的建設，大約需要3.2萬億人民幣（4500億美元）。因此，北京投入3500億元的保交樓借款，即使全部到位也不過所需款項的十分之一多一點。
中共央行中國人民銀行1月24日宣布，自2月5日起，下調金融機構存款準備金率0.5個百分點；行長潘功勝稱，這意味著將向市場釋放1萬億元（1400億美元）流動資金。
美國經濟學者、華盛頓信息與戰略研究所所長李恆青1月27日對表示，這點錢無異於杯水車薪，既無法阻止包括房地產業在內的中國經濟螺旋式下跌的趨勢，也無法真正提振信心。
僅中國恆大一家房企的總負債就超過2.4萬億元（3380億美元）。此外，中共地方政府債務高築，美國高盛集團去年8月估計，其總額超過94萬億元（13萬億美元）。
李恆青還說，解決中國經濟問題的關鍵，在於徹底依靠市場來分配生產經營要素，同時放棄人治和一黨專制，真正走法治道路。這兩者缺一不可。中共政府出台的政策，沒有一個願意或敢於觸動問題的核心。
（記者寧芯對本文有貢獻）
責任編輯：連書華#
