【2024年01月14日訊】（記者張瑛瑜香港報導）香港樓價持續下跌，但是租金逆市上升。有分析認為，大量本地置業者轉為租客，再加上大陸到港人員增加等因素，帶動租金上升；不過大環境下香港樓市不易回春，樓市不景氣，租金很難獨自撐下去；亦有專家表示，樓價升跌其實就看「供求」兩方面關係，但目前香港三個需求因素皆吹逆風；早前更有學者預計，樓價持續下跌將釀成金融風暴。
樓價破近七年新低
香港大學10日公布今年首季宏觀經濟預測，預計本地生產總值（GDP）上升2.1%，今年全年增幅將介乎1.9%至2.7%之間。港大香港經濟及商業策略研究所估計，利率高企打擊消費及投資意願，引發全球經濟放緩，今年上半年經濟增速將較為緩慢。經濟學家、香港大學首席副校長王于漸直言，經濟環境欠佳，美國未必如一般預測那樣在今年中減息，香港樓市不易回春，2024年不應樂觀。
香港樓市持續疲弱，反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢的中原城市領先指數CCL連跌七週，本週報147.21點，破近7年新低，比2021年8月的歷史高位，下跌達23.06%。另一方面，美聯樓價指數最新報136.93點，連跌21週，破逾7年新低。
香港差餉物業估價署上月底公布，去年11月香港整體私人住宅售價指數為316點，破2017年2月以來81個月的新低，2023年以來，已經累跌5.6%。另外，該署八大私人住宅售價指數，全線下跌連續7個月，是1993年有記錄以來最長跌浪。
大陸到港人員增加 租金逆市上升
另一方面，反映私人住宅租金走勢的中原租金指數CRI，去年全年升7.37%，升幅創2014年之後新高。
差餉物業估價署上月底公布，11月租金指數報186.8點，2023年以來升6.44%，連升10個月，創2019年12月之後的新高。彭博行業研究上月發表報告，預計2024年香港住宅租金會進⼀步升5%至10%。
一位香港地產經紀人對表示，本來疫情大流行時租金是有回落的，但從去年開始，一些本來打算買樓的客戶決定暫時不買、轉做租客。他們認為，樓市有機會跌很多，想看好了才行動。所有租盤承接速度相當快，因此租金不跌反升。
香港利嘉閣研究部主管陳海潮11日接受採訪時表示，通關後，大陸留學生及各地企業職工回流，另外大陸專才計劃亦能帶動需求，導致租金逆市上升。他看好未來租金，因為外來人士來港首先會租樓，今年租金預計升6%。
至於樓價跌、租金升，他認為是因為利率上升影響入市意願，發展商減價賣樓亦令二手市場受壓偏軟。陳海潮預期，第一季仍然受壓，但之後有利好因素，包括利率見頂、專才來港新增人口龐大，如果他們長期留港，加上「先免後徵」的稅務優惠，能鼓勵他們置業，「政府公布有8萬透過各類專才計劃來港，當中如果有一成半，就有1.2萬個單位的需求」，需求帶動下，預期第二季開始或年中之後，樓價有機會見底回穩並上升，預計今年全年有機會升8%。
而也有專業人士認為，樓價如果持續大幅下跌，則租金也難以持續上漲。
樓價升跌源於「供求」關係
香港經濟分析師羅家聰1日在網台《香江望神州》節目中表示，租金未跌但樓價跌，但前者會跟，當樓價形成熊市，跌超過兩成，租金很難獨自撐下去。他預期未來一年樓價會跌一成，「陰乾式向下」，正如恆生指數一樣。
財經專欄作家財子曾撰文表示，樓價升跌其實就「供求」兩方面。供應控制在政府手裡，而需求卻由三個核心因素組成，長遠靠人口、中線看樓價、短期看利率。
他表示，目前香港三個需求因素皆吹逆風，包括人才流失、外資望而卻步，不願生孩子的港人越來越多；樓市成交雖然低迷，但不代表樓價合理，港樓仍然是全球第一昂貴；利率在短時間內突然快速急升，起到震懾作用。
學者：樓價持續下跌 港將陷金融風暴
香港中大及浸大經濟系兼職講師葉秀亮去年底在《明報》撰文表示，香港樓市已經進入泡沫爆破前的最後期，導致的地產股和銀行股首波下跌已經發生，泡沫爆破及後續金融風暴將無可避免，樓價可能需從高位累積下挫60%至75%。
他並進一步預測，當樓價跌超過三、四成後，將會在斷供預期下拖累銀行股，掀起市場悲觀情緒，股市投資者會相應調整資產組合。而樓價和股價下跌，引發負財富效應（negative wealth effect）和流動性限制（liquidity constraint），造成消費下降、企業凍結投資，進一步引發樓價和股價下挫，造成消費、投資、產出和資產價格互相拉扯向下的惡性循環。這樣最終會導致大量公司財困甚至倒閉、經濟嚴重衰退和公私營機構大裁員等。其觀點引發討論。
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