【2024年04月21日訊】（專題部記者何嘉幸報導）近日，深陷輿論風暴的中國地產頭牌企業萬科，施行一系列動作以期化解危機。不過萬科能否成功「脫險」，仍然存在很多不確定因素。
4月15日晚，萬科開發經營本部發布了兩則公告：一則是說明西北區域的組織和人員調整，另一則是說明鄭州公司總經理許沈波調動，張新亮接任。
公告說，萬科西北區域下設五大城市公司，現將蘭州和西寧重組為蘭寧公司，與西安公司、新疆公司以及銀川公司成為四大公司，並對城市公司的所有總經理做了一次輪動。
這輪調整符合萬科過往的習慣做法。今年以來，萬科已經對南方區域、上海區域及北京區域先後進行了調整。
比起西北區域的人員調整，鄭州公司的人員調動更惹眼。
本次公告中顯示，任萬科鄭州總經理5年的許沈波被任命為開發經營本部合夥人，即調回地產總部上海工作。
這則公告回應了很多媒體此前披露的許沈波在4月14日提交辭呈的傳言。
此前一天，萬科剛剛進行了一次危機公關。
4月14日晚，在萬科召開的投資者會議上，萬科管理層對與會的中金、中信、摩根士丹利等多家券商回應了近期市場多種傳聞，並首次公開承認，當前的確遇到了階段性經營困難，流動性短期承壓，且表示接下來將立足自救，保交樓。
針對萬科有管理層人員「出國不回」及被邊境控制傳聞，萬科回應稱，不存在相關情況，集團管理層境外公務出行正常進行，萬科總裁祝九勝和集團聯席總裁朱保全分別赴中國香港和日本考察，祝九勝已回。
針對煙台多家公司聯名舉報萬科挪用資金等問題，萬科回應稱，煙台公安機關曾受理報案，經過3個月調查取證後，於2023年11月作出「不予立案」通知；同時，稅務機關對煙台萬科在進行稽查，目前沒有認定煙台萬科存在偷逃稅款之主觀故意。
萬科集團還稱，正在向法院提起民事訴訟，並向公安機關進行刑事報案，追究煙台合作方於2024年4月在網絡對公司和董事會主席的誹謗和惡劣影響。
中國大陸媒體紛紛報導萬科的回應，雖然外界對萬科不利的輿論風暴緩和下來，但萬科的財務狀況卻未能安撫債權持有人。
流動性資金困境
公開信息顯示，萬科的一大難關是現金不足以還債，現金儲備一直在持續減少，一部分還要償還合資夥伴的款項。萬科的現金截至2023年末約有184億元人民幣，同比下降了59%。這些金額不足以覆蓋2024年到期的215億元（約29.7億美元）公債。
據瑞銀集團的估計，萬科每月的合同銷售額需要達到280億元（約38.7億美元），才能在自由現金流的基礎上實現收支平衡。2024年以來到目前為止，萬科從未達到這一目標。瑞銀的這一樂觀估計包括假設萬科的合資方不會發生流動性撤資。
銷售回款是房企自有資金最主要來源。萬科受2021年以來中國經濟持續低迷的整體環境影響，銷售利潤持續下滑，在2024年1、2月份兩個月，萬科合同銷售金額僅約334.7億元（約46.2億美元），比2023年同期減少250多億元（約34.5億美元），衰退43%。而較2021年同期1166.3億元（約161.1億美元）相差更遠。
萬科管理層日前承認，面臨又一個「剪刀差」——經營業務的收益不足以覆蓋正在「爬坡」的銀行貸款利息。
今年3月，世界三大評級機構之一的惠譽將萬科的長期外幣發行人違約評級由「BBB」下調至「BB+」，並將萬科的評級列入負面觀察。「BB+」為非投資等級，俗稱垃圾級別。惠譽表示，將萬科評級下調至垃圾級別，反映萬科銷售業績疲弱，同時資本市場波動限制了公司的融資管道。
至此，萬科的信用評級被世界三大評級機構穆迪、標普和惠譽全部下調至非投資等級。
萬科會馬上爆雷嗎？
萬科年報顯示，從2011年到2022年12年，萬科合計營收為3.4791兆元人民幣（約4800億美元），分給股東906億元（約125.2億美元），占營收的2.6%。支付員工薪水1197億元（約165.4億美元），占營收的3.14%；合計股東股息共占營收的11.16%。
在這12年中，萬科支付銀行貸款利息1780億元（約245.9億美元），占營收的5.12%；支付工程與建材款項1.2248兆元（約1700億美元），占35.2%；向政府買地花了1.2172兆元（約1700億美元），占34.99%；支付各項政府稅費為4647億元（約617.2億美元），與買地費用合計占總營收的48.36%。數據顯示，萬科的營收中有近一半到了政府的手中。
北京資深經濟師林鴻（化名）對表示，就中共政府運作的角度看，可能會儘量撐著萬科不馬上爆雷。2024年第一季，萬科對新華保險的融資債務就一直被拖著不還，只繳利息而不用還本金，就是明顯的案例。不過，用行政手段撐著萬科不倒，會導致金融機構的資金流動性越來越少。客戶放在保險公司的資金會被虧掉，銀行也會用各種名目限制儲蓄客戶提款。
萬科能否再得深圳國資救助？
萬科是中國房地產企業的標竿，其第一大股東是中共國企深圳地鐵。深圳國資還可以拿出多少「真金白銀」救萬科，外界和市場都在關注。
去年11月，萬科遭遇股債雙殺，在深圳國資的強力支持護盤下，萬科得到了充足融資並度過了市場危機。
曾任深鐵董事長的辛傑當時稱，深圳地鐵集團將會承接萬科在深部分城市更新專案，交易金額預計超過100億元（約13.8億美元），以此為萬科注入新的流動性。「如果還有需要，我們也會研究出台其它措施，源源不斷為萬科提供支援。」他提到。
深圳國資支持萬科投入百億元規模以上的流動性，這是萬科反覆提及的。但是對於「深鐵於三季度業績會時提出計劃為萬科注入100億的流動性，已注入多少」的問題，萬科在4月5日並未明確回應，只是複述深圳國資所說的支援措施。
林鴻表示，深圳地鐵2017年花了664億元（約91.7億美元）入主萬科，每年為了貸款至少付利息35億元（約4.8億美元），如果以7%左右的非標準貸款利率估算，那麼至少借款500億元（約69.1億美元）。以非標準貸款最多7年加2年的存續期看，深圳地鐵融資斷頭的時間可能很近了。深圳國資委不可能再掏錢救萬科。以目前的股價，理論上看，如果萬科倒下，深圳地鐵很可能跟它一起躺下。
萬科尋求約1300億元人民幣銀行新貸款
今年中國的房地產的融資模式也發生變化。萬科以前融資的九成都是總部通過信用融資一次性獲得大額貸款，而現在不得不以項目為單位，銀行按照工程進度來嚴格控制提款節奏。截至2024年3月末，萬科公司已在22個城市上報「白名單」專案42個，涉及新增融資169.5億（約23.4億美元）。
萬科管理層稱，新增融資沉澱於專案公司，集團總部無法使用，而原本的現金儲備還會繼續消耗。
這意味著，新的融資僅供具體項目尤其是保交樓方面使用，不能被挪用到萬科總部的還債等支出上。
萬科仍在尋求國資支援，也在加快處置資產，打折出售，以回流現金為重。
4月14日，萬科在投資者活動上表示，公司準備總額約1300億元人民幣（約179.6億美元）的資產包作為抵押，尋求銀行新貸款。但同時說明，將不會出售物業管理子公司萬物雲和長租公寓這兩項核心資產的控股權。
林鴻表示，萬科能否真正自救，主要是看銷售回款。目前它的底牌越來越少，而房地產銷售仍然看不到市場利好的跡象，萬科能否活過寒冬，很不樂觀。
（記者鍾元對本文有貢獻）
責任編輯：連書華#
