【2024年12月26日訊】（記者寧海鐘、易如採訪報導）中國商品房公攤面積問題一直倍受詬病。在房地產市場持續低迷之下，近日多地接連發文官宣「取消公攤面積」，引發關注。專家表示這只是變相降價，中國房地產市場的種種癥結沒有解決，僅靠取消公攤面積，不可能提振市場。
多地官宣取消公攤面積 實現購房「所購即所得」？
陸媒《證券時報》12月26日發文稱，多年來備受關注的商品房公攤面積問題，近期出現了新變化。12月以來，湖南省衡陽市、河北省張家口市先後宣布「取消公攤」或逐步推進「取消公攤」。
12月17日，河北省張家口市住建局等部門宣布，取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行「現房銷售」，逐步推進「取消公攤」。12月12日，湖南省衡陽市自然資源和規劃局等部門發布通知稱，自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售實行套內建築面積計價。
在河北和湖南之前，廣東肇慶和湖南湘潭等地就已提出「取消公攤」。廣州、杭州、長沙和廈門等地雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對「贈送面積限制、優化陽台等空間面積計算規則」等方式提高實際得房率。
陸媒報導說，明年可能會有更多的城市跟進「取消公攤」。
在中國，所謂「公攤面積」，是指由整棟樓的產權人共同分攤所有的整棟樓公用部分的建築面積，包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建築面積。當前多地提出的「取消公攤」，主要是在住房銷售環節「取消公攤」或「調整為套內建築面積計算」。
關於公攤的話題，幾乎每年都會被民眾拿出來吐槽，如買100平方米的房子，得房率連七成都沒有，外面的走廊、過道、電梯，包括一些公共綠化，都要分攤到房價上等。
2019年2月18日，中共住建部官方網站發布的《住宅項目規範（徵求意見稿）》曾指出，「住宅建築應以套內使用面積進行交易」。許多業內人士將其解讀為當局廢除房地產交易中「公攤面積」的一個信號。不過，2022年3月15日，住建部發布的關於《住宅項目規範》公開徵求意見稿中，未再提及「住宅建築應以套內使用面積進行交易」。
曾有中共人大代表提到，從來沒有哪一個專業機構在業主或第三方專業機構的監督下測量清楚每戶的公攤面積，也從來沒有哪一個業主測量清楚了自家房子的公攤面積。公攤面積看不見、摸不著，而百姓卻為它承擔了高額費用。公攤面積劃分沒有統一標準。哪些區域屬於公攤面積，哪些區域不是，有沒有重複收費？也只能由開發商說了算。
多家陸媒近日援引業內人士指，取消公攤面積，意味著未來將能實現購房「所購即所得」，有利於減少信息不對稱所引發的糾紛，促進商品房銷售行為進一步規範。
但美國經濟學者黃大衛對表示，開發商在建築整個樓盤的時候，公攤面積是有建築成本的，而政府的稅費也有在公攤上反映出來，所以公攤面積最後成本還是轉嫁到套內的建築物上，導致每平方米的價格上漲，所以其實總支出是沒有變化的。「只是計價的方式不同，有點像買西瓜，買西瓜的肉，還是連皮一起稱的問題，所以並沒有太大的影響。」
專家：取消公攤面積並不能提振房市
黃大衛表示，現在多地取消公攤的政策，本身可以提高市場透明度，增強購房者信心，從而刺激購房意願，但實際效果會受到多種因素制約。「第一個經濟環境，第二個信貸的政策，第三，供求關係，第四，稅收稅費和社會福利。僅靠取消公攤面積，不可能提振市場。」
他說，中國哪怕全部取消公攤，也沒有解決房地產市場的癥結所在，因為稅負過高，福利住房的保障卻很低，管理能效也非常低。房地產市場管理部門的人員，外行管內行比較多，而且往往跟貪腐有關係，例如預售商品房的資金挪用問題。
另外還有經濟下行壓力巨大，居民收入大幅度縮水。黃大衛說，「這些東西都沒有解決，單單是一些所謂的刺激政策，沒有真正地觸碰到核心問題，根本沒辦法去拯救整個中國房地產市場。」
美國南卡羅萊納大學教授謝田對表示，中國這種公攤面積算法，本來就是荒唐的。「在中國的房地產市場上，這是一種被開發商濫用了的東西，是不透明、不公正的市場銷售的行為。」
謝田表示，一些地方當局取消公攤，是因為人們不再認為房子會漲價，很多人已經指出公攤是不公正的，官方現在只是把這些不公正的地方給去掉一點，但是對整個房市的下滑走向於事無補。
「這不止是房地產商的問題，是政府失責的問題了。現在好像是一個利好的消息，但實際上這不是一個利好的消息，就是一種變相的降價而已，但是降價實際上是不夠的，市場還沒有滑到底。」
美國財擴房地產投資公司總裁蔣品超對表示，中國幾個地方所謂取消公攤就是為吸引人買房，變相降價，對民眾的整體購買意願刺激性不大。
「民眾買房與否主要取決於兩個原因，一是剛需，一是經濟環境好壞，前者是自住，後者投資和自住都會考慮，其它對購房意願影響不大。取消所謂公攤對整體房市影響微乎其微。」他說。
中國式「公攤」與西方有何不同？
蔣品超說，在中國，把公共區域和設施算入房價收費等於將公共部分收了兩次費用，因為還有一個物業管理，是獨立出來，另外收業主的費用。
「在美國這類小區有一個業主委員會（簡稱HOA，是Home owner association的縮寫），民眾有該處房子就有投票權，一般HOA會定期收費，此費用用於公共區域的維修或僱用人管理的花費。美國買這類房子也只是跟獨立屋一樣按建築面積和土地大小計價，不會額外去付公攤部分的費用，因為公共部分是整體物業在建築時就必須提供的。（中國）把公攤部分算入房價就是變相加價。」
黃大衛表示，在中國這種建築面積由全體業主共同分攤，也是由於它是高密度的建築習慣，中國城市化程度跟歐美情況不同。一般像歐美國家這種小區型的物業群比較少，所以這種情況比較少。
他說，中國的公攤面積是怎麼計算的，透明度低，往往是虛高，有些開發商為了提高小區的賣價，往往弄了很多配套設備，就是為了賣房，真正使用率不高，實用性也不高，所以往往產生爭議。而西方的公共區域的成本還是由開發商跟物業公司來承擔，但通過物業公司以其它收費方式，向業主來收取，對購房者來說更加透明。
責任編輯：李宇圓#
