【2023年11月11日訊】（專題部記者趙彬採訪報導）在房地產業接連爆雷、泡沫開始破裂之際，中共宣布新一輪「房改」政策稱，樓市將實施保障性住房主導的雙軌制。不過，有分析認為，新房改將搶走房地產開發商的剛需人群，導致岌岌可危的房地產市場崩盤；同時壓制住房投資屬性，會使過去二十多年中國人積累在房地產上的財富大幅度縮水。
這項影響巨大的住房政策叫「關於規劃建設保障性住宅的指導意見」，早在今年8月25日已由中共國務院常務會議審議通過，命名為14號文件，9月1日已由國務院正式印發，傳達到各地方政府，要求中共住建部會同發改委、財政部、自然資源部、中國人民銀行、金融監理總局等多部門配合協調。據悉，廣州已開始推進新型住房類型的制度設計。但是，相關消息直到10月26日才由經濟觀察網首次披露出來，引發廣泛熱議。
新房改政策稱「確立房地產業轉型新模式」
這一輪的房改稱有兩大目標：一、 在大城市加大保障性住房建設和供給，提高保障性住房的總供給比例。二、讓改善性住房，即所謂的商品住房回歸商品屬性，限制其金融投資性。
其中改善性住房的市場占比約為40%，屬於小眾市場；而保障性住房、公租房、廉價房的市場占比為60%，將主導住房市場。
根據14號文件，保障房主要涵蓋了剛需人群，主要包括三類，一是中低收入的工薪階層，二是新就業的大學生和各類創業人群，三是政府引進人才。無房者都可申請，只能購買一套。同時禁止保障房變更為商品房流入市場。如果辭職、離職等原因離開企業或政府機關事業單位，保障房將由各地政府依規定回購。
保障房的運作方式按「保本微利」原則，其配售價格由三部分決定，即劃撥士地的成本、修建成本及適度合理的利潤測算確定。為了保障用地供給，14號文件規定，保障房以劃撥方式供應土地，僅支付相應的土地成本。同時，利用依法收回的已批未建土地，其中包括破產房地產企業的處置土地及商品住房等。
此外，14號文件提出，對商品房庫存大的城市，適當改建或收購作為保障房的房源，盤活閒置土地和庫存房等。
中共這一輪房改政策將在300萬以上人口的城市推行實施，符合這項條件城市共35個，幾乎覆蓋了大陸一、二線主要城市。包括上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、瀋陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連、南寧、石家莊、廈門、太原、蘇州、貴陽、合肥、烏魯木齊、寧波、無錫、福州、長春、南昌、常州。
分析：或將加速房企倒閉 中國人財富大縮水
14號文件內容看似為了解決居住需求和高房價的矛盾，但有分析認為，新房改提出的口號很美好，但盲目且脫離現實，在當前中國房地產市場岌岌可危之際被推出，將導致中國房地產市場的全面崩潰。
時事評論人士文昭在其自媒體節目中表示，新房改政策將帶來一系列嚴重後果。文昭說：「在整個房地產市場蕭條的當下，開發商期待，房地產債務波及到銀行金融系統之際，政府能夠放開限價控制，開發商因此可以自由打折銷售，吸引剛需者入市購房，消化庫存，實現現金回籠，逃過當前的房地產危機。」
他認為，如果政府將破產開發商的庫存房徵收後，作為保障房低價賣給剛需者，在當前房地產市場供大於求的現實之下，廉價保障房將搶走大量剛需者，相當於切斷了開發商的唯一生路。最終房地產會全面爆雷，引爆中國的金融危機。
值得一提的是，14號文件早在8月25日被中共正式敲定，但一直沒有對外公開，然而就在正式敲定之後，中共又在9至10月份推出一系列所謂的樓市鬆綁政策。比如，廣州和深圳8月31日率先推出「認房不認貸」政策，對限價與限購做出一定程度鬆綁。之後，北京、上海等城市跟進，在以往的「金九銀十」房地產促銷旺季吸引民眾購房。
然而隨著14號文件的登台亮相，在「認房不認貸」的政策下的購房者都是高位接盤，被認為是遭當局愚弄、收割的最後一批韭菜。
北美投資顧問Mike Sun對表示，「正常的房地產市場需要具備居住和投資雙重屬性，但是新房改政策限制投資，這就失去了正常的市場投資和買賣環境，住房就是一堆堆的鋼筋水泥。」
Mike Sun認為，過去二十多年，中國人的財富大都來自房地產，新房改意味著，今後這種財富累積方式不會再有，曾經積累的財富也面臨大幅度縮水，甚至崩塌。
Mike Sun還質疑修建龐大保障房的資金來源，他說：「承建市場占比六成的保障性住房，目前地方財政困難重重，負債累累，其資金來源是個大問題。」
目前，中共地方財政高度依賴房地產，地方政府通過掛牌拍賣土地，獲取大量土地出讓金，這成為中共地方政府重要的財政收入，已占據地方政府財政收入的30%，甚至40%。還有觀點認為，失去這筆主要收入，對當前債台高築的地方政府的財政猶如釜底抽薪，可能會加速地方財政的崩潰。
責任編輯：連書華#
