【2025年02月17日訊】（專題部記者易凡、寧芯採訪報導）中國房地產巨頭萬科再次陷入流動性困境，有傳聞說，中共政府將史無前例地通過劃撥地方債券的額度來緩解萬科的危機。有分析人士認為，中國的房地產危機是長期問題，現在的絕大多數房企恐怕都難逃最終破產的宿命。
有知情人士向西方財經媒體彭博社透露，中共政府將協助房地產開發商萬科集團償還債務，補足500億元人民幣的資金缺口。
根據該計劃，監管機構將撥出200億元人民幣的地方政府專項債券額度，用於收購萬科的未售出房產和空置土地。這筆錢將使萬科能夠償還今年到期的公共和私募債務。萬科及其關聯公司還將獲准利用其它融資來源，包括發行新債券和銀行貸款來償還債務。
2月12日當天，萬科在中國A股市場的股價在收盤前半個小時突然強勢觸及漲停板。與此同時，萬科在港股市場股價同樣展現出強勁勢頭，當日漲幅超過10%。股價的反應似乎印證萬科獲得重大利好因素支撐。
地方政府專項債券，通常是指各地（省、自治區、直轄市政府）為有一定收益的公益性項目發行的政府債券，並約定在一定期限內還本付息。地方政府通過舉債的方式，來收購一家房地產企業的房產和土地，這在以前從未有過先例。
目前，萬科的負債總額約為9820億元人民幣，新一輪償債高峰期正在到來。根據中國金融信息服務商萬得（Wind）數據，萬科一年內到期的境內債務約為326.45億元人民幣。在公開市場，萬科今年境內外共有9隻債券到期，總規模達到215.9億元人民幣。
第一季度是萬科的償債高峰，將有98.9億元的境內公開債需要兌付。境外債兌付高峰在5月，當月有4.55億美元需要兌付。
然而萬科的樓市銷售大幅下滑，流動資金陷入困境。據萬科1月下旬披露的業績預告，預計2024年歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損約450億元，而上年同期則是盈利121.63億元。
另據萬科年初披露的公告顯示，2024年全年，萬科累計實現合同銷售面積1810.7萬平方米，合同銷售金額2460.2億元。而2023年全年，該公司累計實現合同銷售面積2466.0萬平方米，合同銷售金額3761.2億元。這意味著，2024年萬科合同銷售面積環比大降26.57%，合同銷售金額大降34.59%。
總部位於中國深圳的萬科集團是中國最知名的房地產企業之一，與碧桂園、恆大及融創並稱中國四大房地產龍頭企業。在市場興旺時期，這四大房企的銷售業績始終穩居前列。但是隨著中國房地產市場危機的到來，碧桂園、恆大及融創相繼資金鏈斷裂，萬科也早已搖搖欲墜，但是中共政府只救了萬科一家。
本次出手也不是中共當局第一次。去年3月時，據路透社報導，在中共國務院協調下，政府要求銀行向萬科提供融資支持，及要求債權人考慮與萬科延長私人債務期限。
華盛頓信息與戰略研究所經濟學者李恆青2月15日對表示，萬科具有國資背景，政府曾經對它進行大力宣傳，而其它的房企如碧桂園等是民營企業。「有親兒子，也有抱養的。政府會救誰，道理顯而易見。」
萬科是一家混合所有制企業，其最大股東為深圳國資委直屬的深圳地鐵集團，持股比例為27.2%。
但李恆青認為，深圳地鐵集團的規模不足以救萬科。他說，萬科的規模非常大，比深圳市國資委都大。而深圳地鐵集團2023年的收入才200多個億，淨利潤只有7個多億，2024年甚至出現巨額虧損。「讓它來救一個體量接近萬億元債務的萬科，怎麼救？根本救不動。」
至於地方政府通過劃撥200億元的債券額度能否解決萬科的問題，李恆青對此也不樂觀。他說，萬科有500億元的資金缺口，它需要用這200億元去撬動500億元，剩下的只能通過自己的融資去解決，要麼貸款，要麼發行債券。而萬科的評級屬於「垃圾級」，恐怕沒人願意接盤。
在不到一年的時間內，國際信用評級機構穆迪已經多次下調了萬科的評級。去年3月，穆迪將萬科的發行人評級從Baa3降為Ba1，並將所有評級列入下調觀察名單。今年2月11日的最新一次，穆迪以萬科的財務表現和流動性較弱為由，將萬科的企業家族評級從B3下調至非投資等級的Caa1。
李恆青認為，最重要的核心問題是，中國的房地產市場還需要漫長的調整期，大多數房企恐怕都撐不過去。他說，中國的房地產早已經超前開發了，蓋了那麼多的樓盤，中國的老百姓根本就不可能買掉，消化不了。而且大家對整個中國的房地產市場都是低預期，降價是個大趨勢。
「現在已經降價了30%以上，在現有的基礎上，可能還要再降一半左右。最重要的是，讓價格回歸到價值的狀態，這個過程可能需要十年。現在這些企業能不能活到十年呢？我想絕大多數都活不到。」他說。
中共國企人員進入萬科核心
在幾天之前，萬科的核心管理層剛剛發生巨變。
2月5日，萬科發布內部人事變動文件，明確了管理團隊人員的職責分工。其中，萬科大股東深圳地鐵集團董事長、黨委書記辛傑接替原萬科董事長郁亮出任萬科董事會主席，主持全面工作。
同時萬科還內部公示了10名擬任職的新管理人員名單，這些人員全部來自深圳國資系統，其中多名在深圳地鐵集團任職。
據悉，10人均占據萬科中高層管理崗位，其中涉及戰略投資營運管理部、財務資金管理部和開發經營事業集團三大核心部門，還有法務部、集團辦公室等主要職能部門，以及華東與北京等兩大主要區域公司。
中共深圳市國資委負責人稱，支持地鐵集團推動萬科發展。截至2024年底，深圳市屬國資企業資產超過5萬億元，因此有足夠的「子彈」。
官媒界面新聞稱，萬科此次管理層巨變，標誌著萬科從此正式進入「國資主導」時代。
萬科的原班人馬此前已有所調整。1月27日，萬科企業股份有限公司發布公告顯示，董事會主席郁亮、公司總裁祝九勝、董事會祕書朱旭同時辭職。
根據公告，郁亮辭去公司董事會主席職務後，將繼續擔任公司董事及執行副總裁職務；朱旭也仍在公司工作；但祝九勝不再擔任公司任何職務。此前有傳聞稱，祝九勝已被公安機關帶走調查。
李恆青對此表示，原班人馬已經根本幹不了了，已經沒有辦法再堅持下去了。深圳國資委出了錢，所以派人來，這並不奇怪。即使他們沒出錢，也等於同意承擔這些巨額債務。但是實際問題解決不了，誰來都一樣。
責任編輯：連書華#
