【2025年02月04日訊】（記者寧海鐘綜合報導）中國房地產標桿企業萬科正成為最新一家陷入流動性危機的民營開發商。經過最新的人事變動，最大股東國資深鐵集團的代表現在占據了萬科高管層將近一半的席位。外界驚呼中國房地產行業正發生「國進民退」的驚人逆轉，中國業界人士則揭露，萬科今天的危局，源於國資介入的混合所有制弊端。
萬科陷危局 深圳地鐵集團擴大控制
1月27日，萬科企業股份有限公司（萬科）發布公告顯示，董事會主席郁亮、公司總裁祝九勝、董事會祕書朱旭同時辭職。同時，萬科最大股東深圳地鐵集團（簡稱深鐵）董事長辛傑將擔任萬科董事會主席。
在辭職的三人中，此前傳出祝九勝被公安機關帶走調查，祝九勝已不再擔任萬科任何職務。
深鐵集團是由深圳市國資委直管的國有地鐵運營商的代表，現在占據了萬科高管層將近一半的席位。深鐵集團還將從萬科手中收購幾個項目。
萬科最近陷入流動性危機，據其上月公告，萬科預計2024年將虧損450億元（人民幣，下同）。據摩根大通的數據，萬科今年有330億元的債券到期。
中國房地產業遭遇「國進民退」
在中國經濟的繁榮時期，民營房地產開發商改變了城市的天際線，並為其創始人創造了巨額財富。但近年來，這些房企大量倒閉，中國恆大、碧桂園和融創中國都先後陷入危局。
《華爾街日報》2月3日報導，隨著民營和地方開發商紛紛陷入困境，房地產行業正變得越來越以國企為主導。對於這個一直是中國經濟發展典範的行業來說，這是一個驚人的逆轉。
雖然萬科通常被業界歸入民企，但其與中共政府有著千絲萬縷的聯繫。1984年成立時它是一家國有企業，後成為中國首批股份制企業之一，並在上世紀90年代成為深圳證券交易所首批上市公司之一。
2000年8月10日，國企深圳特發集團將其持有的萬科國有法人股全部轉讓給央企華潤，後者成為萬科第一大股東。在2017年一場名為「寶萬之爭」的股權爭奪戰之後，民營的「寶能系」落敗，國資深鐵集團成為萬科的最大股東。
萬科堅稱，「萬科一直是混合所有制企業」。財經專家姜伯靜認為，萬科屬於「國有資本參股公司」，「凖」國有控股上市公司。
分析：萬科陷危局的背後原因
大陸房產博主「溫姑娘」2月4日在視頻中分析表示，萬科走到今天的罪魁禍首就是身後背靠的體制「大樹」。
她解釋說，當年華潤增持成為萬科第一大股東，堅持積極不干預的原則，董事會就派了兩個非執行董事，保障王石、郁亮自主決策層。萬科藉助華潤置地的商業地產的經驗，五年大擴張，有非常誇張的賺錢能力，成為所有混合制的模範樣本。但在2017年深圳地鐵買了華潤和恆大的股份，成為最大股東後，深圳國資委藉助深鐵入主萬科，要探索地方國資加市場化房企的新組合，這雖然讓萬科在資源上重新整合了一下，拿TOD（公共交通導向型發展）的項目更容易了，在做城市更新方面的速度加快了很多，融資成本比華潤在的時候更低了。但是他們的管理結構完全發生了質變，深鐵派駐了三名董事，占董事會的三分之一。決策流程拉長，項目審批的周期增加。這對萬科這種講究效率的公司來說非常致命。
這位博主表示，深鐵主導的萬科過度聚焦TOD項目，深圳坪山地鐵上蓋的項目賣得很差。萬科還「被迫」承接深圳人才公寓的項目，收益率只有四個點，但是占用的資金三百個億。他們還錯過了2020年上海土拍的窗口期，當年新增的土儲大減，甚至萬科還被要求參與深圳5G基站建設，都是非主業的投資，分散了整體管理層的精力。此外萬科人引以為傲的跟投制度，受到了國資監管的限制，管理層沒那麼賺錢了，沒動力，結果造成核心人員流失。
「萬科時代厲害的是萬科的那些人，當真正的萬科厲害的那一波又一波人走了之後，大家認識的萬科已經不復存在了。在深鐵融入萬科半年左右，就採訪了很多的萬科人。說他們已經覺得不是萬科了。」她說。
該博主說，當整個房地產市場從經濟增長的引擎變成了風險處置的對象，那我們所依賴的這棵大樹，它的所謂混合所有制企業的制度優勢，反過來會成為我們轉型的阻力。這棵大樹在整個行業下行的周期，變成了萬科和深鐵這兩個公司的轉型的包袱。
大陸房地產博主分析萬科之變內情。（視頻截圖）
政府救得了萬科嗎？
據萬科新任董事會主席辛傑稱，新的管理團隊「有信心實現萬科隊伍穩定、財務穩定和生產經營穩定。目前公司已對今年一季度債務償付做好了安排」。
前述這位房產博主說，現在最新的新聞說深鐵全力支持萬科，但能支持到什麼分上？目前看到更多是他們口頭表達，你要知道深鐵本身的注資能力也會受限的。
博主說，混合所有制是存在悖論的，兩種不同體制的混合，市場上想像是他們一合併，做大做強，一加一等於一百。實際上這三年凸顯的就是他們在兩種不同體制磨合過程中的痛苦。國資股東對於風險容忍度那麼低，就限制了萬科想要激進的自救措施。就在賣項目這件事情上也談不攏。
時事評論人士王劍早前在視頻節目中表示，深圳地鐵本身就在虧損，面對萬科的債務危機哪來的錢救萬科，萬科大概率會成為第二個恆大，成為殭屍企業。
《華爾街日報》報導認為，地方政府通常不願承擔陷入困境的開發商的債務。中共政府的首要關注點似乎是確保已預售房屋的竣工和交付，而不是全面救助開發商。
資料顯示，到2024年，中國房地產市場已積累了多達9000萬套空置住房。另據野村證券的首席經濟學家陸挺表示，「中國有大約2,000萬套沒有完工的預售樓（爛尾樓）。」
責任編輯：林琮文#
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