【2024年02月26日訊】（專題部記者徐亦揚採訪報導）中共央行日前宣布5年期貸款市場報價利率（LPR）下調25個基點，創歷年最大單次降幅。經濟分析人士表示，中共大幅降息的舉動意味著中國當前的經濟形勢極為嚴峻，已經到了必須出大招的地步，而其產生的效果可能微乎其微。
2月20日，中共央行授權全國銀行間同業拆借中心公布，1年期LPR維持在3.45%，保持不變；而5年期以上LPR為3.95%，較前值下行25個基點，此前為4.2%。
此次的LPR下調在預期內，但幅度之大超出市場預期。中共此前曾經進行過8次5年期LPR的下調，但一般下調幅度在5至15個基點之間。而此次一次性下調25個基點，創下了中共歷史上有記錄以來降息最猛的一次。
中共自2019年實施LPR改革以來，LPR已經成為中國商業銀行貸款的定價基準。其中，5年期以上LPR是絕大多數個人住房貸款利率的定價「錨」。上一次5年期LPR下調是在2023年6月，當時下調了10個基點。
此外，這也是自2022年5月以來首次在不下調中期借貸便利（MLF）利率的情況下下調5年期LPR。
台灣總體經濟學家吳嘉隆認為，這次超過預期的降息舉措表明，中共已經察覺地產市場問題極為嚴峻，已經到了必須出大招的地步，並期望通過此舉產生顯著的效果。
2月24日，吳嘉隆在接受記者採訪時表示，這次的降息是針對借錢買房者而來，但目前房地產市場不景氣，很多人想脫手，賣壓沉重。在這種情況下，房地產危機的本質是供應過剩。如果業主面對失業和收入不確定性，他們可能會採取預防性儲蓄措施，儲備資金以備將來的生活需要或醫療支出。因此，購房需求可能會受到抑制，或者被推遲。在這種情況下，從需求端進行刺激，在失業危機下估計無法產生政府所期望的效果。
曾在中國公司任市場部高管的旅美政經分析人士陸遠行也認為，中共大幅降息的舉動意味著中國當前經濟形勢的嚴峻性。
陸遠行於2月23日對記者表示，此前中共採取過小幅度降息，卻未能在市場上產生明顯效果。他形容說：「就像一個休克的病人，不是僅僅給予點氧氣就能使其康復，而是需要一次強力的電擊才有可能喚醒他。但是中國經濟的實際狀況遠比媒體報導的更為嚴峻。」
他表示，大幅降息這類措施在經濟正常的國家可能會產生相當大的效果，但在目前中國經濟環境下，只能說是杯水車薪。因為首先整體市場容量在疫情後已經萎縮了；其次有購房需求的人很多收入在下滑，手裡沒錢，想買也買不起；再者降息後每月所能省下的金額通常僅為一兩百元，對於想買房、每月要供款數千元的人來說，幾乎沒有什麼實質性的影響，遠不如房價下跌帶來的實惠大。
中國媒體報導稱，此次LPR調整後，在全中國，購買首套和二套房的最低貸款利率分別降至3.75%、4.15%，進一步接近歷史最低點，部分城市房貸利率已降至歷史最低水平。
中國大多數購房者的房貸年限都在5年以上。如以商貸額度100萬元（約13.9萬美元）、貸款30年、等額本息還款方式計算，此次LPR下降25個基點，月供減少144.8元（約20.1美元），累積30年月供減少5.2萬元（約7,223.5美元）。
美國華盛頓信息與戰略研究所學者李恆青也對記者表示，目前全球以美國為首的主要銀行都在實施加息政策，而中共已經進行了多輪降息，這是逆勢而行的操作。中共之所以降息是為了刺激經濟，這會產生利息的剪刀差。接下來，中共即將面對的是如何保持人民幣對美元、歐元等貨幣的幣值穩定，這將帶來更大的壓力。
他表示：「在這個時候，如果操作得當，當然有可能會取得良好的效果。然而，從中國的現實情況來看，我們看到的是中共不斷的人事變動——換掉證監會主席、央行行長、財政部長，這些動作無異於在表達當前要飲鴆止渴。」
存量房貸下調仍需等一年
LPR調整後，購房者的房貸利率並非立即調整。中共官方媒體稱，此次降息首先惠及的是新增購房者，可立即享受降息後的貸款利率。但對於存量的已經購房者而言，需等到貸款重新定價日。
存量房貸即已經存在的房屋貸款，是指銀行已經發放的個人住房貸款中尚未還清的部分。由於一般重定價日在1月1日，意味著大多數個人到2025年才能享受此次5年期LPR下調的「福利」。
陸遠行對此表示，即使對於新增購房者來說降息政策立即生效，他們如果現在進入房市實際上也等於給自己套上了一把枷鎖，因為中國房價的下跌幅度還遠遠沒有到底，現在還不是抄底的時候。
他說：「從利息上省的這些錢和房價相比幾乎微不足道。一個100萬元的房產（約13.9萬美元），總價下跌10%，你是實實在在的少花了10萬塊（約1.39萬美元）。而利息省下的錢，30年不過也才五萬多元（約6,945美元），分到月供上也就少付一百多，因此沒有太大的意義。」
他表示，如果是市場走勢向上或者相對平穩的情況下，這類刺激措施會吸引很多人湧入市場。但在市場下行時，稍微理智的購房者都會避免在這個時刻入場。房市一直以來都是追高殺低的格局，越是大勢下跌的時候，市場就會出現「房價還會下跌，再等等買房和貸款」的觀望情緒。
他還表示，中國的經濟與銀行都和房地產深度捆綁，幾乎是一損俱損的關係。樓市崩盤所帶來的影響非常嚴重，「地賣不出去，已經債務高企且高度依賴土地財政的中共地方政府就會財政更加緊張；銀行大量貸款難以收回，這將給銀行帶來金融風險，導致金融危機出現」。
中國樓市持續低迷 重點城市新房成交驟降
李恆青表示，中共此次在中長期貸款方面的降息確實會降低購房者和房地產開發者的利息成本和金融成本。然而，從長遠來看，問題實際上更為嚴峻。
他說：「這依然是一個市場問題，整個市場都處於低迷狀態。現在是純粹的買方市場，所謂買方市場就是大家都持幣待價而沽。在這種背景下，沒有什麼可能性能使中國房地產氣溫回暖，目前房子降價是個大趨勢，而且還會不斷低降，這是一個客觀事實。」
在剛過去不久的中國黃曆新年期間，中國的房地產市場相對於往年來說顯得異常冷清。
中國媒體公布的數據顯示，在2024年中國黃曆新年假期（2月10日至2月17日），包括北京、上海、深圳、廣州等10個重點城市的新建商品住宅成交240套，日均成交30套，日均成交量較去年中國新年假期下降了13.58%，達到近五年來的新低。其中，北京、深圳日均成交量為2套；上海為5套。
2月10日至2月17日，25個代表性城市的新房日均成交面積較去年中國新年假期（2023年1月21日至1月27日）下降約27%。近半數受訪者在接受中國媒體採訪時表示，他們在中國新年期間參觀了一些房源，但並未購房。
在新年週（2024年2月9日至2月15日），44個重點城市的新房成交面積僅為23.38萬平方米，同比下降40%，較2022年同期降幅更是高達82%。
中國新年期間，房企的推盤積極性也普遍不高。受樓市低迷行情影響，房企多以順銷平銷、去庫存為主，多數城市在新年週近乎於零供應，結合新年前一週（2月2日至8日）累計兩週的新增供應依舊不容樂觀。
50個重點城市在新年兩週（2月2日至15日）的新增供應量僅為396.44萬平方米，同比下降11%，較2022年同期下降了53%。
今年1月，30個重點城市中有23個城市新房去化周期超過了18個月的警戒線，在售新盤普遍有貨值可售。
賣地收入大幅下滑 中共土地財政難以為繼
中共自1994年進行分稅制改革後，國有土地使用權出讓收入成為地方基金的一部分，不再上繳中央，因此近30年來一直是中共地方政府的主要財政來源之一。然而，隨著2022年以來房地產市場長期低迷，地方政府通過土地出讓獲得的收入大幅下降。
2023年前三季度，中國土地出讓金同比下降20%，僅有浙江、北京、江蘇、寧夏、天津這五個城市實現同比正增長。其中，浙江的增長率僅為1%，北京增長3%，江蘇增長10%。
從前三季度土地出讓金同比降幅看，青海、甘肅、新疆等地降幅超過50%；福建、山東、湖北、安徽、湖南、重慶、陝西、內蒙古、貴州降幅超過40%；吉林降幅超過30%，河南、遼寧、山西降幅超過20%。
在重點城市中，前三季度只有北京、上海、杭州這三座城市的土地拍賣成交金額超過千億元，較往年相對較少。
中國經濟學者任澤平在2023年6月發文表示，伴隨人口轉入負增長，中國的房地產大開發時代已經落幕，土地財政模式已經難以持續。
他認為，過去中共地方政府高度依賴土地財政，房地產的直接稅收及土地出讓收入貢獻財政收入超三分之一，地價占房價六成左右。但是，隨著中國人口見頂，房地產已處在下行拐點，土地財政長期可持續性較低。
全球投資銀行高盛推算，中共地方政府的債務估計高達人民幣94萬億元（約13萬億美元），占國內生產總值（GDP）的比例從2019年的62.2%急劇飆升至2022年的76%。
（記者寧芯對本文有貢獻）
責任編輯：連書華#
