【2024年02月10日訊】先祝大家，恭喜發財！龍年行大運！雖然說過年要喜氣一點，但是今天這一集的內容，要先跟大家說聲抱歉，「美國地產熱點」今天要破例，來談一個比悲傷更悲傷的故事：中國房地產。中國地產近期暴雷不斷，到發生了什麼事？接下去會怎麼演變？
先說結論
我們先說結論：現在中國人都想潤，不是已經潤了，就是在潤的路上，又或者在頭腦裡想著要不要潤。為何大家都想逃離家鄉故國呢？其實沒有人想這麼做，而是逼不得已。尤其疫情以來的三年，清零政策，我這裡就不說了，對各行各業的生存、生命安全的打擊實在太大了。
另外，相信很多人都已經聽過恆大地產爆雷的事件，從2021年的9月就傳出爆聲，一直到今天，不僅恆大老闆許家印成了負債之王，許多小股民、小業主、債權人都被害慘了，一輩的血汗錢都賠進去了。
恆大玩多大？
所以，今年1月29日香港高等法院向恆大發出清算令，要求恆大變賣資產，盡可能償還債權人的債。但是，我相信絕大多數人都拿不回任何錢。出事之前恆大不僅是賣房賣樓，許家印為了拿新債抵舊債、籌措資金，到處發行債券、股票、各種金融商品，還發展足球事業、汽車事業、健康事業、科技事業等等，發展的觸角之廣、之深，難以想像。
恆大成立於1996年，2016年進入世界500強，2020年排行第152位。旋即在2021年9月，恆大資金鏈斷裂，之後深陷債務危機。截至2022年末，負債總額為2.44萬億（兆）元人民幣。
那麼這些事情，中國國家主席習近平肯定都還不知道，所以習近平在2月7日，還在要求唱響中國經濟的光明論，他強調過去一年所取得的成績是在黨的領導下達成的，是全社會一起拚搏、奮鬥的結果。
聯準會主席鮑威爾的看法
不過，遠在千里的美國聯準會主席鮑威爾可就不這麼認為了，2月1日鮑威爾在被問到中國經濟問題時表示，中國經濟已經脫離了以市場為主導的增長模式。現在更多的是國有企業為主導。而且，他認為中國經濟仍然與房地產投資有太多的聯繫。
中國房地產 比悲傷更悲傷的故事｜恆大玩掉整個中國？｜美國經濟研究所早預見 中國危機｜恆大倒台時間線【美國地產熱點】第148集
鮑威爾這段話還是形容的比較含蓄，畢竟是他國事務，不方便口斷直言，過多置喙。但是，老鮑認為中美關係固然重要，但這種關係主要是美國購買中國產品的關係，美國的金融體系與中國的金融體系「並沒有深深地交織在一起」，他說：「只要中國發生的事情不會對經濟或金融體系造成重大破壞，那麼對美國的影響——我們可能會感受一點影響，但不會有那麼大的衝擊。」
我如何去看待鮑威爾說的這一段話呢？我認為，老鮑是清楚現在中國正在發生的房地產風暴，但是我們不清楚的是，到底中美關係真的如老鮑講的這樣，只是買賣商品的關係嗎？不要忘記特斯拉還有很多的車子在中國製造、蘋果還有九成五的產品是在中國生產。要脫鉤中國真的不是那麼容易的事情！
房地產在中國經濟的比重
雖然說房地產是一個內需行業，主要賣的都是本國人。但是就如同剛剛上面所講的，恆大已經變得太大了，或許已經大到不可倒的地步。把整個房地產行業都算上，地產相關的經濟，佔有中國相當高的比例。
美國的國家經濟研究局（National Bureau of Economic Research）曾經做過一份有關中國房地產市場的研究，名稱是「尖子上的中國住房」，英文原文是「Peak China Housing」。
報告中有一個研究，指出幾個國家的房地產，在GDP所佔的比重。其中，中國房地產占GDP高達近三成的比重，遠遠超出其它國家一至二成的比例。換言之，房地產行業在中國經濟體系來講，是重中之重，完全是一個核心行業。
但是今天這個核心行業的核心，恆大爆雷崩塌了。大家可以想想這個嚴重性，尤其對中國來講，這可能不僅僅是連鎖反應式的倒閉，在我認為更有可能是，核爆式的粉碎，會快速震垮中國經濟。
這份2020年的中國房地產市場研究指出，「中國的房地產業一直是其經濟持續擴張的關鍵引擎。即使在Covid-19衝擊之前，長達數十年的房地產繁榮已經引發了嚴重的價格失調和區域供需錯配，使得調整既必要又不可避免。」
該報告在恆大暴雷之前，就已經預見中國房地產即將出大事。報告的作者之一還是一名來自北京清華大學的學者，從英文上看，叫做楊元辰（Yuanchen Yang）。另一名作者是哈佛大學的公共政策經濟學教授，肯尼斯・羅格夫（Kenneth S. Rogoff）。
報告中描述到，中國的房地產行業已經過度槓桿化操作，而且整個中國社會對房地產的投入非常之高。因此，要估計中國房地產對經濟的影響，不僅要考慮房地產行業的產出，也要考慮與之密切相關的產業的產出比重。
報告中發現，假設房地產活動下降20%，可能會導致中國GDP下降 5%到10%之多。他們當時還使用了各種中國和國際數據集，提供了過去20年的大量數據，強烈表明中國存在房地產泡沫。
不過，中國官方的數據卻指出，2023年GDP增長5.2%，這個數據顯得非常詭異。
恆大倒台時間線
所以，這份報告的名稱「Peak China Housing」，我覺得可以解釋為，中國房地產已經立在這個尖子上了，一個頂峰位置，早已經過熱了，處在一個非常不穩定的位置，隨時都有可能倒塌。
結果2021年8月，恆大開始出現多個項目，因逾期未付款而停工的狀況；同年9月錯過了兩次離岸債券票息支付，總計有1.31億美元；11月，許家印出售價值26.8億港元的12億股恆大股票。
2022年3月，恆大暫停股票交易，因為無法在2022年3月31日前，公布該集關的審計結果；很快，2022年11月，許家印在香港著名的山頂住宅區的豪宅，被中國建設銀行沒收，豪宅當時的市值為7億港元，大約8,900萬美元。
接著2023年，恆大有一系列的救市重組計畫，但是到了同年8月17日，恆大根據美國破產法第15章，向紐約曼哈頓申請破產保護；8月28日，恆大股票在停牌17個月後，恢復交易，但其市值狂跌79%。
23年9月，恆大的保險業務被國有企業接管，部分財富管理公司的員工被拘留，許家印本人也因涉嫌「違法犯罪」被逮補。然後從10月到12月，恆大一直在拖延時間，想要和海外債權人達成協議，避免被香港法院清算，但是如同我們在1月29日看到的結果，高等法院向恆大發出清算令。
中國房企現狀
這件事影響到的當然不只是恆大本身，現在大家最關注的應該就是另一個中國房地產大佬：碧桂園。碧桂園會不會暴雷？肯定是會的，只是是時間問題而已，之前就已經出現債務違約的情況。
中國最大的地產商都出事了，其餘大大小小的地產商自然難逃一劫。
一名中國地產龍頭企業的中管，化名孫女士。所謂中管指的是中共中央直接管理的幹部。這位孫女士既然是中央直接管理的幹部，所以自然有一定的來頭，而且消息來源有一定的準確性。她告訴，中共當局實際沒有錢，喊「保交樓」只是一個口號，老百姓想斷供都不可能，銀行背後就是暴力政府。
中國房地產商因為資金斷鏈，爛尾樓現象普遍。示意圖。（Shutterstock）
也就是說，中國的這些地產商，現在都交不出樓房給買房的民眾了，爛尾樓成了普遍的現象。因此，中共就給出了這麼一台政策：「保交樓」，要這些地產商保證交屋給民眾。
但是，孫女士說，實際上金融的融資支持很困難，就是沒有錢，沒錢怎麼開工？怎麼保交樓。連她的企業早在2019年、2020年開始，資產也從兩千億縮水到500億。這還沒算上疫情的這三年虧損呢！
雖然說地產公司的模式就是以新債還舊債，但是中國的玩法更狠！地產商跟許家印都是同一條路的，把槓桿遊戲玩到了極致，簡直無法無天，假設一億元的樓，他們可以玩出五億的資金，但永遠是新債還舊債。到頭來，還是那句話：出來混的終究要還。夜路走多了，必定碰到鬼。
中國這些地產商把資金槓桿化到了天花板，不僅把房價炒到百姓擔不起的地步，連中共自己都看不下去，對房地產商祭出「三道紅線」的政策，導致地產商最終資不抵債，無法再玩高槓桿遊戲。
事實上這連中共自己應該都沒有料想到，這個政策，最終會把自己的銀根給斬斷，更沒有想到的是，再碰上一個新冠疫情，災難已經不是屋漏偏逢連夜雨可以形容的，簡直是大地震又碰上龍捲風！
孫女士還說了，這兩三年全國四十多個大城市，有的住宅成交累計同比下降27.17%。但同時，你會發現去年以來的地產業，中共釋出了非常多有利房地產的政策，希望能夠振興地產，像是上海、北京這樣的一級城市都取消了限購令，下調了首購資金，希望鼓勵買房。但是住宅成交量還是同比下滑，收不到效果。
孫女士形容，上海的陸家嘴，現在蕭條得像一座鬼城；以往專賣奢侈品的恆隆廣場，現在也沒人買了，民眾都買國貨去了。
中國人潤潮不斷 美國頭疼
恆大滾出的大地震，牽連整個中國國本，全民都搭進去了，加上疫情後外資的加速撤離，民眾對政府的失望，紛紛加快潤出國，有錢的人到海外投資移民、買爆海外的房地產，潤日本、潤杜拜、潤美國，以期保住人身安全、資金安全；那沒錢的人，除了移居到就近的東南亞國家，還不惜走線美國，導致美國的移民政策現在吵翻天。近日美國媒體報導說，7,000英里外的中國人都知道美國邊境圍欄有4英尺的開口，質疑為何美國聯邦政府不處理。
總之，我們的總加速師習近平，對這些事情應該都是了如指掌了，所以還老神在在的喊中國經濟光明論，要堅持中國共產黨領導的思想政治基礎。
時間走到這一步，事情基本上已經成定局，該暴雷的都已經安排好了，誰該倒霉、誰會躲過這個劫難，基本上輸家、贏家都已經到位。但是，在僅剩非常短暫的時間裡，還有一點點逃命的敞口，就像是美國邊境的圍欄，隨時都可能關上。
其實，要保命不一定都要潤出國，不是有錢才是贏家，其實在精神上、心理上潤，看清中國的現狀，不與中共做同路人，我看才是保命的最好做法！◇
責任編輯：李曜宇
