【2025年12月05日訊】（記者程雯、易如採訪報導）大陸百大城市二手房價繼續跌跌不休之際，上海二手房成交量上升；百城新房價格緩慢回升之際，潛在購房者則看跌房價，而潛在賣房者甚至願意虧本出售。專家分析認為，大陸房地產已從增值、保值資產變為風險資產，這讓大量業主急於套現，以轉移資產。
上海二手房「量價背離」現象不健康
據中指研究院12月1日發布的數據，大陸前100個城市的二手住宅價格已經連續下跌43個月，11月的環比下跌0.94%，同比下跌7.95%。
其中，一線城市的11月二手住宅價格環比下跌1.15%，同比下跌5.62%，而上海二手住宅價格環比下跌1.24%，跌幅超過一線城市的平均值。
另一方面，據安居客數據，上海市11月全月的二手房買賣成交量則創下近7個月的新高，並成為今年成交量第三高的月份，似乎帶來一個房市復甦的跡象。
但是，旅美經濟學者黃大衛對表示，上海二手房市場這種成交量上升而價格下跌的「量升價跌」情況並不是一個健康的復甦，「健康的復甦應該是『量價齊升』」。
他認為，「量價背離」是一種搶著賣房的典型形態，這是一種「被動的出清」，表明房屋投資者「情緒崩潰、預期坍塌」；另外也有一部分買家是在趁著房價下跌去「抄底」，說明了供給遠遠超過需求。
台灣南華大學國際事務與企業學系專任教授孫國祥也認為，上海二手房成交量上升不代表市場復甦，「而是在房價下跌壓力下的被動交易」，因為房價大幅下跌刺激了「賣家急於脫手」。
房子不再保值 大量業主急於套現轉移資產
據摩根士丹利-AlphaWise中國房地產今年7月的一項調查，在潛在購房者中，有33%的人看跌未來12個月的房價走勢，51%的人未來「有可能」買房，只有16%的人未來「極有可能」買房。
在潛在賣房者中，44%的人計劃在未來6個月內出售房產，56%的人願意承受虧損而賣房，包括42%賣家可接受10%以內的虧損，12%賣家接受10%到20%的虧損，另外2%賣家可以不計虧損，只求儘快脫手。
孫國祥表示，這些數據顯示，買方極度悲觀，賣方出現恐慌式拋售，房地產不再被視為保值資產。
黃大衛提到，有大批業主在「趕緊把房子變現」，特別在上海，更有相當人群在把資產轉移到海外。
他認為，過去人們把房子作為投資品的想法現在已經受到動搖，而現在剛性需求也在萎縮，中國房地產已「從資產的增值、保值變成現在的資產風險」。
黃大衛表示，「目前（中國）中產階級逐漸意識到，過去把一輩子的錢都買在房地產上面的路可能有風險，要有所保留」，不少中產家庭在重新考慮「資產配置」，例如增加「黃金和海外資產」。
分析：房價峰值可能會回落到2015年水平
中指研究院的數據顯示，大陸百城新房均價在11月有環比上漲0.37%，同比上漲2.68%。這主要得益於上海、成都、杭州等城市的高端住房項目入市。不過，雖然新房市場價格有結構性上調，但銷售市場壓力依然存在。
黃大衛表示，這種房市政策並沒有把重心放在減少賦稅和增加中低收入家庭租房補助上，房地產交易稅並沒有實際性減免，地價也沒有減免，所以不可能真正拉動房地產市場。
孫國祥認為，隨著居民財富縮水，消費能力下降，地方財政承壓，房企和銀行資產負債表惡化，大陸房市的長期趨勢是，「成交萎縮，價格緩跌，資產重新定價，進入10年以上的調整期」，房子不再是「全民的投資品」。
黃大衛指出，上海、北京這些核心城市過去的房價「漲得非常凶猛」，現在隨著房市萎縮，新一輪的資產重估，房價峰值大概會「跌去30%到40%左右」，也就是回到2015年或2014年左右的水平。
他認為，大陸除了珠三角、長三角、環渤海地方的房地產市場還能支撐之外，其它31個省市絕大部分地區的市場可能面臨「崩盤」風險，這對廣大中產家庭的資產是一個「重大挫傷」，社會心態對未來的預期也會「更加糟糕」。
「結構性分化越來越嚴重，差的地方差得無以復加，原來好的地方現在也變差了。」黃大衛說。
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