【2024年05月24日訊】（專題部記者趙彬採訪報導）為了阻止慘淡的樓市繼續下滑，中共當局近日放出三個所謂「大招」，包括推出3,000億元人民幣（約415億美元）收購庫存房基金等，中國媒體將其吹捧為所謂「史詩級」政策力度。不過市場分析認為，收購住房庫存至少需要5萬億元人民幣（約6,910億美元），而當局目前的財力值得懷疑；同時，出台這些政策的背後是，中國經濟的主要指標正全面下跌的嚴峻局面。
救爛尾樓市「三大招」備受質疑
在5月17日中共國務院的房地產工作視訊會議當天，中共央行、金融監管機構接連推出「三大招」，配合中共副總理何立峰在會上所稱的「商品住房爛尾風險處置攻堅戰」。
第一招，降低購房首付比。首套房的首付比例調整為不低於15%；二套房商貸最低首付比例調整為不低於25%。這是中國四十多年商品房史上首次，即便在2008年和2016年的兩次大力刺激時，首套房的首付比例也維持在20%。
對於下調購房首付比至15%，市場反饋認為，這一政策只是讓購房者輕鬆「上車」，但變相增加了購房者的月供以及房貸總額，是需要與房貸利率綜合考慮的「陷阱」。
第二招，降低房貸利率。包括下調購房公積金貸款的利率，以及取消商業房貸利率下限。
中共央行發布通知稱，自2024年5月18日起，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%及2.85%，而第二套房屋的公積金貸款利率分別調整為不低於2.775%及3.325%。
關於商業房貸利率的下限，中共通常為房貸設立一個市場基準利率（LPR），在此基礎上小幅浮動，現在取消這一基準利率，銀行可根據市場競爭，自由決定房貸利率。
中共官媒聲稱，政策落實後，大多數城市房貸利率可能下降0.3個至0.4個百分點。依100萬元貸款、30年期限、等額本息還款方式計算，總利息支出可減少7萬餘元。
不過值得注意的是，實際上在中共出台相關政策之前，各地在巨大住房庫存壓力下，已有城市取消了房貸利率下限，現在只是官宣其「正當化」而已。數據顯示，截至3月底全國343個城市（地級以上）中，75個下調了首套房貸利率下限，64個取消了下限。除北上廣深等少數一線城市外，大部分城市房貸利率下限已降至全國統一水準。
市場人士認為，這次當局正式宣布取消購房貸款利率下限，此前已實施了下調或取消了購房貸款利率下限的城市，進一步下降的空間並不大。對於此前未作調整的一線等樓市較強勢的城市而言，有多少城市跟進還有待觀察。
第三招，中共當局釋放直接收購住房庫存的意圖。何立峰稱，商品房庫存較多城市，政府可以合理價格收購部分商品房用作保障性住宅。隨後，中央行宣布，擬設立保障性房屋再貸款，規模3,000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。
中共央行副行長陶玲稱，央行依貸款本金的60%發放再貸款，預計帶動銀行貸款5,000億元（約691億美元）。
當局欲救樓市 所需資金嚴重不足
中國房地產爆雷兩年多，當局相繼出台的各種政策均告失敗。這次何立峰聲稱的「政府可酌情以合理價格收購部分商品房用作保障性住房」成為這輪救市最核心的關注點。
不過，樓市的現實數據以及專家的分析顯示，當局欲救樓市，但面臨所需資金嚴重不足的現實，媒體吹捧的所謂「史詩級」政策只是「雷聲大、雨點小」。
據易居研究院數據，2024年3月，全國百城新建商品住宅庫存規模約49,916萬平方米，按照一、二、三四線城市分類，分別為3,586萬平方米、24,163萬平方米和22,167萬平方米。
通常商品房從建成到售出需要一定周期時間，即所謂的「去化周期」，而因經濟狀況以及一二線等城市等原因，其「去化周期」存在一定差異。數據顯示，3月份100個城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅「去化周期」分別為：19.2個月、21.6個月和33.1個月；而疫情前的2019年12月份的「去化周期」分別為：12.2個月、8.9個月和10.2個月。
天風證券分析師宋雪濤分析認為，這次當局直接收購住房庫存的目的是提振和穩定當前的樓市，把住宅「去化周期」壓縮至18個月以內。根據天風證券測算，要達到這一目的，需約7萬億元人民幣（約9,675億美元）的資金。
另外，野村證券估計，中國有高達2,000萬至3,000萬套未完工房屋，政府至少須花費4,400億美元才能蓋完這些房屋；英國巴克萊銀行估算，中國的庫存房規模達28萬億元人民幣（約3.9萬億美元）；加拿大研究機構BCA Research首席新興市場策略師布達葛揚（Arthur Budaghyan）表示，需要向陷入困境的中國房市至少注入5萬億元人民幣（約6,910億美元）資金，才能廣泛對經濟產生有意義的影響。
目前，中共央行僅出台3,000億元人民幣的再貸款計劃被認為是「杯水車薪」。北美投資顧問Mike Sun對表示，北京推出的號稱史上最強的三大招對提振樓市的作用有限，政府債務纏身，已拿不出錢，想去庫存也只是雷聲大雨點小。此外最關鍵的問題是，作為住房需求端的老百姓對未來經濟普遍缺乏信心，購買意願大幅度下降。
中國主要經濟指標大幅下跌
值得關注的是，這次中共當局出台救樓市政策的大背景是：4月份主要經濟數據全面下跌，樓市也是延續「量價齊跌」的嚴峻局面。
官方數據顯示，4月份的中國社會融資規模減少近2,000億元人民幣（277億美元），是二十多年來首次減少。這意味著企業對貸款等資金的需要出現下降，預示經濟規模有可能步入收縮趨勢。社會融資是指一定時期內實體經濟從金融體系獲得的資金總額，是直接反映經濟景氣的重要指標。
此外，另一項反映經濟活動的流通中的現金和企業活期存款的狹義貨幣（M1），4月的餘額同比下降1.4%，意味著商業活動低迷。
中共國家統計局5月17日發布數據顯示，1至4月份，全國房地產開發投資約3.1萬億元人民幣（約4,286億美元），同比下降9.8%；房地產的施工面積687,544萬平方米，同比下降10.8%；新建商品房銷售面積29,252萬平方米，同比下降20.2%，其中住宅銷售面積下降23.8%；新建商品房銷售額28,067億元（約3,871億美元），下降28.3%，其中住宅銷售額下降31.1%。
4月份，70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格較上月上漲的城市，數量僅為6個，較上月減少5城；其餘64城環比下跌，占統計城市數的約91%。
諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪表示，4月新房價格下行壓力進一步加重，70城價格總體環比跌幅呈擴大之勢，而且上漲城市數明顯減少，創歷史新低。整體來看，目前市場價格持續低迷，探底狀態似乎暫未止步。
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