【2024年04月24日訊】（記者方曉綜合報導）大陸房地產市場持續低迷，為刺激新房和二手房交易，目前已有超30個城市先後推出住房「以舊換新」政策。對此，大陸民眾指，這是最無賴的去庫存辦法。專家和民眾皆對這一政策持悲觀態度。
民眾和專家都不看好住房「以舊換新」
為去庫存，中共各地政府想盡了招數。從放鬆限購到降低房貸利率，從發放購房補貼到推行「房票」，樓市調控「工具箱」幾乎已應出盡出，仍不見成效。
今年一季度，全國房地產開發投資額同比下降9.5%，其中，住宅投資下降10.5%。3月末，商品房待售面積同比增長15.6%。其中，住宅待售面積增長23.9%。
近期，包括鄭州、深圳等10多座城市先後推出住房「以舊換新」政策。鄭州計劃在全市完成「賣舊買新、以舊換新」1萬套。江蘇海安也宣布，將在今年內實施商品房「以舊換新」100套。
4月17日深圳「綠景白石洲」項目啟動「以舊換新」。「綠景白石洲」位於深圳核心地段，是幾年前白石洲「城中村」改建的項目之一。
據中指研究院監測，目前已有超30個城市表態支持「以舊換新」，方式則主要包括兩種：一是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，二是開發商或國資平台收購舊房、售房款用於購買指定新房項目。近段時間，明確表態提到第二種方式，即「國資收購」的城市有所增多。
大陸民眾認為，上述說法通俗的表述是，一是對民眾舊房優先推售；二是用舊房加差價來換取指定樓盤的新房，以第二種方式為主。
財經自媒體人「一萬馬力財經」4月23日表示，政府只有穩住了房地產市場才能穩住整體經濟，但是推出住房以舊換新政策，在實際執行過程中有多處堵塞，第一，舊房如何定價，到底值多少錢？第二，怎麼保證在賣房速度和保值售價之間做好平衡？不降價可能就會賣得很慢，但降價太多，業主就吃虧了。第三，國資收購方的資金來源是否有保障？第四，買下的舊房如何有效利用？
他說，在這個交易鏈條上，最大的擁堵點就是賣掉舊房，這涉及到舊房的定價形成機制，市場經濟的功能就是價格發現，一套房子的價格要放到市場上，經過反反覆覆的多方參與的市場博弈才能夠自然形成，而價格一旦形成，就是買方和賣方都共同認可和接受的。這絕對不是幾個「聰明」人能夠一拍腦袋，用計算機摁出來的，你倒是可以摁個數據，但是我怎麼知道這個數據是不是合理呢？只有放在市場上去反覆檢驗才會知道，才能讓人接受。
「對於第二種方式，要購買指定的新房項目，那就意味著只有一個賣方。購房者也就沒辦法在不同的開發商的樓盤之間進行比較和權衡。購房者如果覺得新房價格不划算，整個交易就黃了。而如果是單純的買新房，可以在不同樓盤之間比較和砍價，最後N選1。此外，畢竟還要補差價，但現在的就業和收入預期都沒有好轉，購房者的觀望情緒重，購買期房較為謹慎，這些因素也影響了以舊換新政策的效果。」
針對開發商或國資平台收購舊房，「一萬馬力財經」表示，指定的國資機構需要具有相當的資金實力，還需要具有將分散收購的二手房籌建為保障性住房，並做好日常經營管理的能力，這些都是挑戰。
中指研究院河南公司總經理梁波濤對中新網表示，當前地產行業下行壓力尚未緩解，居民整體置業動力不足，加上普遍的「買漲不買跌」的心理加劇購房觀望情緒，在二手房存量壓力疊加置業動力不足的影響下，二手房市場的困局仍在持續。
中原地產首席分析師張大偉也不看好這一政策。他認為，住房以舊換新模式本質上是將「賣不出去的二手房」置換「賣不出去的一手房」，「將一個難題置換成另一個難題」。
民間：最無賴的去庫存辦法
自2023年以來，中國二手房掛牌量持續走高。截至今年3月30日，重慶、成都、天津、蘇州、南京、杭州6個城市的掛牌量已經突破15萬套，重慶和成都更是超過了22萬套。
自媒體人「幽默的投資知行合一」近日表示，萬萬沒想到，房子也能玩以舊換新。這種方式也是最無賴的去新房庫存的辦法了。（視頻截圖）
擁有十萬粉絲的自媒體人「幽默的投資知行合一」近日表示，萬萬沒想到，房子也能玩以舊換新。這種方式也是最無賴的去新房庫存的辦法了。
他說，現在新房都很難賣出去了，何況是舊房（二手房）。二手房的價格是一降再降，動不動就打骨折價，二手房都捲成這樣了，新房怎麼可能好賣呢？
北京律師：謹慎選擇房源 仔細查看合同
中新網報導，北京金訴律師事務所主任王玉臣律師提醒，「以舊換新」實際上是兩個房屋交易流程的融合，相對更複雜，考慮的點也更多，牽一髮而動全身。
在正試行商品房「以舊換新」的無錫市梁溪區，業主程先生不久前去諮詢了活動細則，有幾個讓他印象深刻的細節。
「首先是舊房子的產權需要清晰，包括貸款買房結清貸款、安置房補繳土地出讓金等；其次是新房的樓盤有些還未交房，過渡期的處理需要考慮；再就是舊房子最大抵扣60%，由第三方機構估價，和自己賣相比，是否能達到心理預期還不確定。」程先生對中新財經介紹。
王玉臣律師表示，購房人想要順利購房，務必要詳細了解政策內容，審核自己是否具備相關條件，謹慎選擇房源，仔細查看合同。
「比如在相關流程設計中，對舊房的情況需要進行相關的調查核實，如商品房產權證明、房產已出租／未出租的情況承諾函以及擬置換商品房有無交易限制承諾等。而且，針對置換房屋的業主個人也需要注意核實一些基本問題，如徵信情況等。」王玉臣說。
責任編輯：高靜#
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