【2024年01月09日訊】（專題部記者記者葉婷香港報導）香港樓市減價潮持續，追蹤香港樓價的中原城市領先指數CCL公布的最新數值創近7年低位。最新研究報告亦顯示，香港2023年房地產市場交易量創33年來新低。
與此同時，位於大灣區的廣州、深圳、東莞等珠三角城市去年以來出現史上罕見人口淨減少。有分析認為，這意味著珠江三角洲的經濟出現問題。香港樓市不跌神話早已破滅，珠三角地區也會受影響。
樓價跌至近7年低位 整體樓宇成交量創33年新低
追蹤香港樓價的中原城市領先指數CCL於1月5日公布最新的數值為147.21點，截至2023年12月31日，按週指數下降0.93%，連跌7週，兼創近7年低位；指數按月跌2.32%，自疫情爆發以來（2020年1月26日起）跌17.10%，而3年的累積跌幅為16.46%。大型、中小型單位按週分別錄得下降0.16%、1.10%，3年累積跌11.80%、17.38%。
2024年1月4日，中原地產發布研究報告表示，香港2023年房地產市場交易數量創33年來新低，反映出樓市的嚴重下滑。
研究報告顯示，2023年整體樓宇買賣合約登記數（包括住宅、車位及工商舖物業）為58,023宗，為1991年中原地產開始有全港數據以來的最低水平，而成交金額創自2013年以來10年新低；全年一手住宅銷量則創10年次低，二手住宅銷量創28年新低。
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示，數據反映2023年利率上漲及本地經濟放緩，影響樓市交投疲弱。外界輿論認為，在經濟環境黯淡、利率調整存在不確定性的背景下，預計香港房地產市場2024年仍將受限。
1月5日，摩根士丹利發表關於香港房地產行業的研究所報告表示，2023年下半年，利率高企及宏觀經濟疲弱，令香港樓市趨緩，預期此情況在2024年將持續，並估計2024年住宅樓價跌10%、零售租金升3%、寫字樓租金跌5%。
此外，房產按揭方面，經絡按揭轉介研究部及土地註冊處最新資料顯示，香港房產按揭數量降至逾20年低點。
根據報告，2023年全年現樓按揭宗數為73,906宗，與2022年的83,421宗相比減少9,515宗，跌11.4%，創自2001年有記錄以來23年的新低。全年樓花按揭宗數為1,581宗，創2005年以來全年新低。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，2023年香港經濟未完全復甦，加上加息陰霾下，開發商推盤步伐受阻，中古屋（二手房屋）市場表現疲弱，從而影響現樓和樓花按揭數字。
資深時政評論人士季達對表示，香港房地產交易在33年後的今天跌破歷史紀錄，加上香港樓市減價潮持續，近日樓價創7年新低，「顯然表明香港樓市不跌的神話早已破滅」。
深圳人口淨減少 珠三角經濟出問題
自2014年中共發起粵港澳大灣區倡議以來，香港特區政府對大灣區相當看重，欲將其規劃成為一個可媲美硅谷和東京灣的科技區。然而，在香港樓市下跌之際，港府配合中共的大灣區組成部分——珠江三角洲包括廣州、深圳、東莞在內的主要城市，自2023年以來出現人口淨減少情況。
中國脈策科技首席經濟學家、大陸國家信息中心數字中國研究院副院長陳沁於2023年12月29日發表的分析中國大城市2023年人口流動狀況的文章說，上海、東莞、成都、深圳、蘇州等地在2023年中國新年後的流入人口，遠低於中國新年前流出的人口，都出現了人口淨減少。
值得注意的是，在2021年，中國新年前流出人口的城市，在中國新年後仍然會淨流入人口，產生人口流動的「對沖」。但在2023年，上述城市在中國新年前淨流出大量人口後，到中國新年後依然繼續流出人口，其中上海、深圳的人口出現持續外流，又以深圳尤甚。
中國問題專家石山表示，深圳這樣的中國一線城市出現人口淨減少，意味著長江三角洲與珠江三角洲這兩個中國經濟最發達地區的經濟出現問題。珠江三角洲屬於大灣區的一部分。
石山表示，以經濟最發達的廣東省為例，在20世紀80年代中共所謂改革開放以前，廣東省人口逾5,400萬，至2021年全年常駐人口已超過1.26億，人口激增2倍多，超過了河南、四川等人口大省。
「大量其它省分的人口，尤其富裕人口遷入廣東省，是廣東這幾十年來經濟大爆發的一個結果，而現在廣東省的人口卻在往外淨流出，這說明人口去留都與經濟形勢有著密不可分的聯繫。」他說。
陳沁在經過交叉分析後得出類似結論。他說，外來務工者在經濟出現波動、一線城市就業不確定性增加的背景下，縮小了尋找就業的半徑，「流回了家鄉或離家更近的省會城市，這體現了2023年以來人口流向的主要趨勢」。
陳沁還說，4個一線城市的人口在2022年同時減少，且多源數據發現，2023年部分城市人口仍在加速外流，這種情況，在所謂改革開放的45年發展歷程上極其罕見。
季達表示，對比香港和大灣區目前的狀況，正好說明整個的經濟龍頭和核心在香港，香港出問題，大灣區也難以倖免。
「近幾十年來香港一直是大灣區的龍頭，廣東珠江三角洲一帶在企業融資、技術轉讓等方面都在依賴香港，香港樓市持續下跌是一個標誌，表明香港在走下坡路的同時，珠三角地區也會同樣受到影響，可以說『一損俱損，一榮俱榮』。」她說。
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