【2025年04月12日訊】（專題部記者楚寒石新聞綜述）進入2025年，中國多個熱點城市「地王」頻現。在房價持續下滑的情況下，土地成交價格卻連創新高，這種反常的現象，引發熱議。有專家分析，地方政府頻頻推出地王、抬高地價，表面上意在維持房價，實則是在為土地財政輸血。然而，隨著土地財政瀕臨破產，地方政府已深陷財政困境。
多個熱點城市爆出「地王」
2025年伊始，北京、天津、杭州、成都等一二線熱點城市土地拍賣頻頻爆出「地王」。
1月24日，杭州湖墅民生藥廠地塊經過220輪激烈競價，被濱江集團以54.56億元競得，成交樓面價6.48萬元/平方米，溢價率達71.25%。3月25日，杭州奧體水電新村地塊開拍，經72輪角逐，最終由濱江集團以52億元競獲，樓面價7.74萬元/平方米，溢價率達69.86%。3月28日，杭州蔣村地塊經過102輪激烈競價，最終被建發集團以34.34億元（人民幣，下同）競得，成交樓面價8.8萬元/平方米，溢價率高達115.39%，刷新杭州「地王」紀錄。這一溢價率不僅創下近6年來首次破百的紀錄，也成為中國房市限價放開後的新高。
短短三個月時間，杭州成交樓面價記錄三次被刷新。同時，杭州樓面價首次超越深圳，僅次於上海和北京。
無獨有偶，3月11日，成都高新區桂溪街道銅牌村地塊被招商蛇口競得，成交樓面價3.17萬元/平方米，溢價率70.4%。3月27日，成都金融城地塊經213輪競價被建發集團以106%高溢價率獲取，成交樓面價達4.12萬元/平方米，一個月內兩度刷新成都涉宅用地成交樓面價最高紀錄。
又如，3月18日，中海地產競得北京海淀樹村地塊，成交樓面價為10.2萬元/平方米，刷新了北京涉宅用地成交樓面價最高紀錄。
2月26日，津城建設與津濱發展聯合體競得天津市和平區山東路地塊，成交樓面價4.3萬元/平方米，刷新2018年以來天津樓面價最高紀錄。
數據顯示，今年一季度，杭州、上海住宅用地平均溢價率分別達43.3%、29.0%，成都超20%。不過，儘管在上述熱點城市，溢價率高的情況普遍存在，但從整體市場來看，土地交易仍持續冷淡。
專家：土地財政「續命術」
這一輪土地市場走熱，表面上看是市場回暖的信號，實則暗藏中共地方政府與國企和央企聯手「自導自演」的痕跡。專家分析，地方政府取消土地出讓限價（包括不限溢價率），推行「價高者得」，國企和央企則配合高價拿地，製造房地產市場復甦的假象，為土地財政續命。
4月9日，中國問題專家王赫在接受採訪時表示，「地王」不是房企拍出來的，而是中共政府穩樓市、提高房價上漲預期的一種手段。這種將市場化的土地交易轉變為政府主導的計劃行為，其本質是通過央國企高價拿地，為地方財政輸送資金。
王赫認為，這種「左手倒右手」的財政運作邏輯，僅將債務從地方融資平台轉移至央國企，而非真正消減債務負擔。最終，這些債務仍需財政或銀行體系買單，這種模式只是階段性的權宜之計，充分暴露出地方政府對土地財政的高度依賴以及當前政策面臨的困境。
近年來這種土地拍賣操作頗為流行。具體運作方式是：國企和央企憑藉雄厚的資金實力與融資優勢，參與地方土拍，以高價競得土地，從而主導部分城市的土拍交易。交易完成後，高額的土地出讓金直接充實地方政府財政；地方政府使用這筆收入歸還隱性債務或城投貸款，以緩解償債壓力。而國企和央企則將競得的土地使用權抵押給銀行，獲取貸款彌補購地資金支出。這一過程本質上是國企和央企以自身信用替地方政府舉債。
中指研究院行業報告顯示，2025年1至3月，從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企、國企和地方國資仍是主力。如華潤置地在杭州、北京、上海、成都等四個城市拿地金額均進入前十；招商蛇口、綠城中國、建發房產在三個城市拿地金額位列前十；濱江集團在杭州拿地金額位列第一。
地方政府深陷困境
官方數據顯示，2021年中國土地出讓收入8.7萬億元，占地方一般公共預算本級收入的比重超過78%。但從當年房地產泡沫破滅，之後土地出讓收入一路下滑，到2024年全國土地出讓收入已下降到4.87萬億元，幾乎腰斬，給依賴土地財政的地方政府帶來沉重打擊。
由於土地市場成交量萎縮，為了避免土地流拍，地方政府不得不依靠其控制的城投公司出手「兜底」。城投公司通过舉債囤地推高了自身債務，只能依賴「借新還舊」維持運轉，甚至一些城投出現流動性危機，反而需要地方政府來兜底。在這種模式難以為繼之時，央國企開始承擔起「兜底」角色。
然而，央國企高價購地模式並非長久之計。這些企業投入巨資競得的土地往往回報率偏低，甚至可能虧損。一旦未來現金流不足，央國企將背負巨額債務，成為新的風險集中點。長此以往，其資產負債表將逐步「城投化」，陷入與昔日城投平台類似的財務困境。
更重要的是，民眾對房地產復甦的信心並未恢復，購房需求仍在萎縮。在現實房價持續疲軟的背景下，高地價與低市場熱度之間的強烈反差，只會進一步加劇人們對「官方宣傳」的信任危機。
旅美中國問題專家季達4月10日接受採訪時指出，地王頻現的本質是中共地方政府財政自救，然而，其前提是房價有上漲預期。當前市場需求萎縮，居民購房意願低迷，高價地開發成本難以傳導，反而會加劇央國企背負債務的風險。
「中共推高土地價格看似在救樓市，實則是在救財政。要想真正擺脫土地財政，就必須進行經濟結構轉型和稅收制度改革，而這難免會觸動與土地經濟緊密綁定的權貴階層利益，招致重重阻力，這是中共既不願面對也無力推進的難題。」季達說。
責任編輯：石原#
