【2025年02月19日訊】（記者紀語安綜合報導）房地產市場曾經是中國經濟最大的增長動力之一，但五年來一直處於螺旋式下降，沒有減弱的跡象。克而瑞地產研究發布數據稱，中國百強開發商1月銷售金額同比下降3.2%，至2,276億元人民幣。
房地產價值繼續暴跌，人們不願購買房地產，建築開發商正處於倒閉的邊緣。
1月27日，有國資背景的開發商萬科預測，今年將虧損創紀錄的450億元人民幣（62億美元），問題嚴重，再次引爆人們對中國房地產業的憂慮。
萬科總部位於深圳，有130,000名員工，位列中國第五大建築商，自1991年起在深圳證券交易所上市。
近期，萬科的房屋銷售量跌至10年新低，公司持續面臨債務危機。1月27日，董事會主席郁亮辭職，但將繼續擔任公司董事；執行長祝九勝也以「身體原因」為由辭職。
房產占家庭資產的近80%
1998年，中國首次出現了全國性的住房市場。那時，只有三分之一的人口居住在城鎮，後來，城鎮居住人口的比例上升到三分之二，城市人口增加了4.8億人；從農村外流到城市的人口為建築公司和開發商帶來了巨大商機。
當時房地產成為新興投資標的，資金湧入房地產，在2007年至2022年的15年間，房價上漲了六倍。地方政府靠出售土地獲得大部分收入，推動了開發熱潮。
房地產業占中國國內產出的四分之一左右，占家庭資產的近80%。
中國房企的激進操作：高負債、高槓桿、高周轉
這股房地產熱潮是由債務推動的，幾家大型房企進行激進的高槓桿操作，以高負債、高槓桿、高周轉的「三高模式」操作房地產。
許多房企跟政府買地，成本很低，賣掉時價格能翻數倍。房企策略是快速占領市場，所以大量舉債開發，向銀行借貸數以億計的資金買地；加上和政府關係良好，能夠迅速買地、開盤售樓，一個建案尚未銷售完畢，資金尚未回收，就又開發另外的建案，把錢投入買更多的地、借更多的債、開更多的盤，一年可能就有數個項目在進行。
從缺乏監管到忽然規定「三道紅線」 政府造成房市危機
2020年8月，中共推出「三道紅線」政策規定，限制地產商的融資條件，強力監管房地產行業。許多開發商無法符合新規則，資金鏈斷裂，「爆雷」無法交房，紛紛破產；政府的政策成為房市危機的導火線。
2021年，當時最大的開發商恆大集團違約超過3000億美元，引爆了中國房地產危機，另外兩家房地產巨頭碧桂園和融創，也於2022 年爆出違約。標普統計，從2021年到2023年已有超過50家中國房企違約或無法償還債務。
分析指出，中國的房市危機是「政府自己一手造成的」，監管機構允許房企大肆舉債，為幾十年來「不惜一切代價」的增長戰略提供資金。
具體來說，銀行沒有監管權，樓花銷售（預售屋）制度缺乏監督手段。建商收取的首付資金存放在銀行，由開發商向銀行提出請求，說明錢的用途為何，銀行核准後交到中國房管局，然而，只要房管局同意撥款，不論建商之後是真的將資金用於蓋房子，還是將其挪用至他處，銀行完全無可置喙，既無能力也沒有義務去監督建商如何使用資金。
然後，中共又在2020年突然設下貸款限制，大舉干預市場，阻止資金流向房企，導致許多公司出現資金短缺，因無力償債而紛紛倒閉。
房地產市場陷入困局
在強力監管之後，開發商拿不到貸款，房地產市場陷入困局。另外，疫情封控也使民眾無法看房，疫情管制放開之後，又因為就業市場惡化，人們面臨裁員和降薪，一般民眾減少消費不再買房，使住房市場雪上加霜，出現供需失衡。
2022年，中國的住房價格開始下跌，到2024年8月，房地產價值創下9年來的最大跌幅。負債累累的開發商留下爛尾樓和新住宅，截至2024年5月，仍有4億平方米新竣工的公寓未售出。
到2023年底，家庭債務高達人均可支配收入的145%，屋主面臨的財務壓力越來越大。截至2023年底，中國的房貸拖欠率躍升至四年來的最高水準，出現「斷貸潮」。
一些屋主被迫以「白菜價」出售房產，中國各城市的平均房價已較2021年崩跌約30%，花幾萬元人民幣就能買一間房。目前全中國有25個省、95座城市的房價出現斷崖式下跌，在傳統經濟發達的南方，很多城市的房價也大跌五成以上。
中國家庭最大單一投資往往是房地產，但是房地產持續低迷，侵蝕家庭財富，從而扼殺國內消費需求，對經濟造成沉重打擊。
（本文參考了彭博社的報導）
責任編輯：林妍#
